【虎眼看楼】江阴当下楼市:一手房火热二手房理性,原因居然是因为这个~~

2019-10-27 05:40 浏览人数: 大字体小字体

江阴地产界资深大佬详侃~

510房产网  [本文出自:510编辑部]

    2019年的金九银十即将过去,前九个月江阴全市商品房成交16747套,218万方。与2018年同期相比的21932套,284。2万方,表面上看量能有所萎缩,但细细看下成交排名,2018年的同期前三甲是蟠龙华都、立新五期和碧桂园暨阳府。今年1-9月份的前三甲是弘阳昕悦府、碧桂园翡翠湾和碧桂园新桥莱顿小镇。市场是不会说谎的,数据放大了精细着看,里面的讲究还是很多的。

    我们今天不妨就顺着当下江阴楼市的思路,说说最近市场上新房和二手房的那些道道,我就姑妄说之,看官就姑妄听之。

    Ⅰ 二手房热点转换很快

    熟悉江阴二手房的网友一定对去年以来的二手市场热点非常熟悉,这一波行情,首先是从实验市中双学区房开始发轫,从最早的11000-12000元一线开始跳跃式上升,小面积一路从六七十万上拉到去年的150万左右,同期的南菁学区房同步上扬,单价一直高于实验这边2000元左右,江阴目前市面上这类学区房,价格大致都在180万以上一线。

    双学区房发动之后,单学区房进入视线,加之中北一带学区调整至实验之后,这一区域多年封盘终告一个段落,开始连续上扬。乃至今年年初,花园的二手房价头也不回地从11000元左右飙升至18000元左右,甚至有些装修好一些的小面积价格直接报到了20000元。就好比股市里的连续涨停,行情的凌冽也是前无古人,很多业内人士都是目瞪口呆。

    之后热点继续切换,一则暨阳中学进入南菁教育集团的消息,消息公布之日,就是暨阳学区的飞升之时,很多这个区域的老业主憋了一口气,相差一条路,价格差一倍的积怨在此一刻得到了释放,比如蒋家巷新村,去年还是在八九千左右徘徊,一路上攻,小面积的已经在18000-19000元一线,行情之好,出乎大多数人的意料,一些早期有眼光的投资者更是赚得盆满钵满。

    这几波行情之后,市面上进入短暂休整期,很多投资者把眼光又放到了小河新村、澄南一带,一是因为周边城南区域是新房热点,新拍地块价格是日新月异,二是这个城区原来的最低洼点,因为学区有所调整,认同度再次加强,三是赌拆迁的,反正不贵,百十来万,万一遇到城市建设大幅度拆迁,好事自然来。

    和股票市场有一样又不一样,一样的是热点转换频率非常高,不一样的是房价上去了就只能切换另一个热点,想回调再吸纳反复炒作的概率很低,这就逼着很多手里持有现金的投资客不得不继续找寻下一个热点,伺机而动。

    Ⅱ 最近二手房交易时间拉长

    市场到了一个全新的平台,始终是需要用换手来加固行情,得到市场的认可,这个行情才算稳固。

    放眼望去,标杆是主城的一些次新盘,2.8万到3.3万,其次主城核心区的老破小们2.6至3万,周边花园西大街一点1.7万到2万,再远一点的佳兆业壹号公馆、运河世家、万悦城、苏龙苑在1.3万至1.5万,文定天鹤长江国际圣廷苑等在1.1万至1.3万一线,普惠苑一带在万元以下一点徘徊。总之,城区的房价除了一些公寓类产品,住宅类的基本都已经在万元以上,江阴实实在在进入了“万元时代”。

    随着总价的抬升,市场整体企稳的同时,对于买房人、卖房人来说,议价空间在收窄,同时成交周期有所拉长。数据不完全统计,九月份江阴的二手房客户成交周期为26.5天,环比增加了6.6天;房源成交周期72.5天,环比增加了14天,一定程度反映了目前二手房市场成交难度有所加大。从议价空间的不断变化中不难看出,随着市场环境的变化,买卖双方在交易中也在互相博弈。

     Ⅲ 刚够买新房,买二手房压力还要大

    笔者和很多买房的网友进行过沟通,明知现在新房市场火热,还是一股脑扎进去,原因无非两个,一是怕手上资金贬值,想通过不动产来达到保值的目的;二是担心踏空,现在市面上推出的新房至少还没有八九千楼面价的产品,与其等未来,不如现在先上车,以后再有机会换房操作。

    同样手上有一百万,你是会买二手房还是买新房?针对这个问题,我们也做了小调查,得出的结论也是新房,下面不妨分析一下:

    四成首付首套,100万的首付其实杠杆用足的话,250万总价的房子是问题不大的,而且后续的诸如契税、房屋维修基金等都要到交付时候才需要,哪怕是装修的费用筹措,都会给业主一个缓冲的时间。

    二手房就不一样,都知道有个评估价,只能贷到评估价的七成,而评估价又基本上是房屋总价的七成,也就意味着你的100万,其实只能买到总价200万左右的房子,且还需要过户时候的中介费、契税,甚至装修等一系列费用。你千万不要小看这里的50万,土豪们随意,对普通购房者而言,这个就是门槛。

    Ⅳ 二手房的下一个热点在哪里?

    回答这个问题,其实就是在看江阴的发展是不是和房价匹配。江阴2019年上半年的GDP达到2024亿元,全国县级市前列。2018年10月8日,江苏南沿江城际铁路正式开工。众人关注的南京理工大学2018年9月20日开工,今年6月25日主体工程封顶。江阴地铁S1也已经在10月17日正式开工仪式。江阴“缺铁缺高校”的历史已经翻过。

(十三五期间,江阴GDP总量增减)

    既然认可了城市在发展,是值得投资买入的大前提,那么我们就一起来听听市面上的几种声音,做个汇总,仅供大家参考。

    声音一 强者恒强,继续看好学区房及城南的。可能有一些新近关心江阴楼市的人会纳闷,江阴的学区房怎么会这么坚挺,那是因为这是实打实的学区房,有了房子,就是进了门槛,后续也没有那么些花里胡哨的分班之类事情,学区房现在基本都不招新市民,但学历高水平高的新市民都可以通过购置房产进入学区,这就是公平的一件事情。

    城南是当下的当红辣子鸡,学区升级+地铁概念+高铁新城+土地储备,哪一样好事都有它的份,想不红也难。不对抗趋势,顺着思路买,就是最好的诠释。

    声音二 继续埋伏,没有不涨的房子,所以伺机而动。有个网友在聊这个话题时候,说了他的经历,早年间,他们兄妹两人合伙买了套环西新村的房子,六十几平吧,花了38万,过了那么多年也没有涨幅,几次三番都想出掉,只是因为没有利润,卖了也没有用处,谁知忽如一夜春风来,暨阳中学学区升级,前几天欢天喜地把这套房子以85万的价格出手了,守得云开见月明。

    有了这段经验,兄妹俩准备再次下手,只是放眼看看,江阴房价“轻舟已过万重山”,遍寻楼盘,发现只有城西区域还有滞涨楼盘。他们的理由很粗暴很简单,没有不涨的房子,现在不涨就是在底部,一旦有机会,房价必定上行,今天相差有多少,他日上涨就有多少。

    声音三 城区买房已经亚历山大,那么退而求次,放眼周边寻找新的热点区域。笔者大致数了一下,有四带:南闸一带、海岸城一带,南理工一带和蟠龙湾公园一带。南闸靠着地铁高铁概念,估计后续还有行情,只要楼市不哑火,南闸就有机会。海岸城附近是因为有商业配套,积淀了这么久,房价相对还是处于低位,以后那些刚工作的年轻人还是上车的路径之一;南理工附近的机会更好一些,毕竟学生生源多,适合投资一把,红豆万花城的商业也是十分值得期待;至于蟠龙湾一带,现在品牌开发商扎堆在吆喝,喊多了,机会就来了。至于哪个适合你,一是看你生活半径,二是看哪个楼盘的调性和产品刚好契合你口味。

周一到周六8:30-17:30
0510-86808058
江阴房产网-新浪官方微博 江阴房产网-官方微信平台
Copyright(C)2008-2019 版权所有,未经同意,不得转载
奔驰彩票app 奔驰彩票网 奔驰彩票app 幸运飞艇投注网址 奔驰彩票app 秒速赛车平台 秒速赛车平台 秒速赛车平台 秒速赛车平台 奔驰彩票注册